上海城市房地產估價有限公司 - 專業房地產評估機構

長租公寓季度動態 | 政策、行業、個案面面觀

國家層面加大保障性租賃住房建設支持力度，持續推進保障性租賃住房工作。發改委：◆ 保障性租賃住房以不超過70平方米小戶型為主，租金低于同地段同品質市場租賃住房租金。目的推進人口凈流入的大城市新建、改建保障性租賃住房及其配套基礎設施建設。◆ 2022專項債投向租賃住房領域。通知稱，其目的在于充分發揮專項債在推動有效投資中的作用和效益，爭取明年專項債券早發行、早使用、及早形成實物工作量，促進投資穩定增長。通知提出，禁投領域方面，不安排用于租賃住房建設以外的土地儲備，不安排一般房地產項目、不安排產業項目，不安排樓堂管所項目。聚焦政府主導、早晚都要干、有一定收益的基礎設施和公共服務項目，會同有關部門加強專項債券項目儲備。
國務院：◆ 增加租金低于市場水平的小戶型保障性租賃住房供給。人口凈流入的大城市等，可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有土地建設保障性租賃住房，允許將閑置和低效利用的商業辦公用房、廠房等改建為保障性租賃住房。此前更強調閑置廠房，而現在將商業辦公用房也納入改革范圍，有助于房企商辦物業去庫存資源。從10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%征收率減按1.5%繳納增值稅；對企事業單位等向個人、專業化規?；》孔赓U企業出租住房，減按4%稅率征收房產稅。針對租賃企業的減稅，力度相對大，對于實際拉動作用具有較強支持性。◆ 加快保障性租賃住房發展。國務院辦公廳印發《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，明確保障性租賃住房基礎制度和支持政策。提出小戶型、科學租金定價，加快發展保障性租賃住房。通過政府給予的優惠政策，為市場主體注入新動力，或將調動實體企業主動提供及出讓自持房源，多渠道補充市場供應，由政府推動住房保障，轉變為政府、企業和社會力量共同促進。◆ 發布《全國深化“放管服”改革著力培育和激發市場主體活力電視電話會議重點任務分工方案》明確了五方面25項重點任務。要增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規范發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。通過降低租賃住房稅負，緩解住房矛盾，逐步提高保障水平，織密織牢社會保障“安全網”。
住建部：◆ 我國住房保障體系完成頂層設計。住建部有關負責人表示，我國住房保障體系完成頂層設計，明確包含了三種住房：①公租房②保障性租賃住房③共有產權住房。集中式租賃住房首次明確適用工程建設標準，將在工程建設標準方面為集中式租賃住房設計、施工、驗收等提供依據。住建部首次明確集中式租賃住房建設標準，有效解決了由于國家標準不明確，地方相關部門缺乏審批依據或對審批的把握尺度不一的問題。◆ 嚴控城市更新大拆大建，確保住房租賃市場供需平穩。避免大拆大建導致住房租賃市場供需失衡，加劇新市民、低收入困難群眾租房困難，同時對租金漲幅做出硬性要求，住房租金年度漲幅不超過5%。
全國首單公共租賃住房類REITs產品——“國開-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”成功發行，本次專項計劃優先級證券評級為AAA，期限18年，發行規模4億元。該專項計劃發行時獲得銀行、公募基金等投資人踴躍認購。本期產品優先級票面利率3.35%，創今年以來不動產資產證券化產品新低，創公租房資產證券化產品有史以來最低。

地方層面各地監管工作也在持續推進，持續保障租賃權益，著力構建超大城市租賃宜居生活。

深圳：◆ 單次收取租金超3個月、押金超1個月，納入資金監管。通過規范住房租賃企業經營，維護住房租賃當事人合法權益。◆ 深圳開展出租屋分級分類管理，鼓勵城中村規?；赓U。提出逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利。推動土地供應向租賃住房建設傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房。持續整頓租賃市場秩序，規范市場行為，對租金水平進行合理調控。

北京：◆ 進一步明確了改建工作總體要求、改建標準和改建程序等。鼓勵宿舍型租賃住房改建項目業態混合兼容，同一項目內可兼容多種功能，租賃住房、研發、辦公、商業等用途可混合利用，促進產業融合和新業態發展。◆ 北京房地產中介行業協會發起“八大”高校應屆畢業生專屬暖心服務倡議，“八大承諾”具體包括，足不出?？蛇x房、即看即租真房源、市場租金有折扣、房屋租金可月付、租房押金可免收、租房傭金可減免、免費搬家可定制、合同期內可換租。針對未來新生代客群特性，推出此項貼心服務，有助于在年輕化市場中樹立企業品牌形象。◆ 梳理出第四批共13家重點關注租賃中介企業名單，提示廣大消費者謹慎選擇。持續推進規范住房租賃企業經營活動，促進住房租賃市場健康平穩發展。◆ 擬規定共有產權房可用于出租，租賃期限不超過3年，建立服務平臺并形成“閉環管理”，并允許委托房地產經紀機構代理。有利于優化共有產權房的出租管理，規范了共有產權房的出租條件、流程及要求。◆ 發布《通知》規定，自今年8月1日起，《北京市住房租賃合同》成為必備項，同時，申請人住房租賃登記備案后，無須提交在京有合法穩定住所的紙質證明材料。解決房屋出租人簽訂的租賃合同文本不規范的問題，保障租賃主體人的合法權益，同時也促進租賃交易的正規化，并提高租賃安全性。租賃雙方依規辦理住房租賃登記備案通過后，可簡化市場租房補貼領取手續。◆ 《北京住房和城鄉建設發展白皮書(2021)》提出，2021年，北京要優化住房保障分配機制，優先保障特殊困難家庭，重視解決新市民、青年人特別是從事城市運行基本公共服務人員等住房困難群體的住房問題，不斷提高保障房運營管理水平。同時，北京還要規范和發展住房租賃市場，增加保障性租賃住房有效供給，推動集體土地租賃住房建設，推進存量商業、辦公、廠房等建筑改造為宿舍型或公寓型租賃住房。健全房屋租賃管理體制，加強住房租賃企業監管，規范住房租賃企業經營活動，強化長租房管理，建立完善經紀租賃行業信用體系。租賃市場的政策制度將會越來越完善，對于市場的支持措施也會更加頻繁推出。◆ 北京市住房和城鄉建設委員會最新發布《關于加強公共租賃住房資格復核及分配管理的通知》明確提出，對北京市公租房資格實行動態管理、精準保障；多子女輪候家庭可優先配租，北京成為全國首個在公租房配租中落實三孩生育政策的城市。

上海：◆ 上海城市更新基金正式成立，基金總規模約800億元。推進城市更新有利于促進經濟發展，提升城市功能。有助于廣泛吸引社會力量參與上海舊改，加快舊改資金平衡，推進舊改的進度也是推動租賃需求外移。◆ 五大新城建設配套政策已形成初步方案。建設“獨立的綜合性節點城市”，本輪“新城發力”強調聚焦重點，要求集中成片開發，實現“開發一片、成熟一片、帶動一片”，避免“四面開花”。各區的資金、土地等資源要素和各類支持政策，要集中要新城傾斜聚焦，體現新城建設的集聚度顯示度，更有利于吸引人才向五大新城涌入，形成租賃需求外移。◆ “上海REITs 20條”發布，包括設立專項資金、支持上交所開展業務、支持公募基金管理人開展業務、擴大產品投資者、發展專業服務、加強配套政策支持等六個方面20條政策措施。此次出臺的政策有助于加快打造上海成為具有國際競爭力的REITs發展新高地和REITs產品發行交易首選地，有效強化上海在長三角基礎設施REITs領域的引領帶動作用，通過聚焦基礎設施REITs項目全流程、全鏈條，更突出對基礎設施REITs發展的全生命周期政策支持。此次REITS試點成功后，有助于解決租賃住房企業融資難的問題，讓租賃住房業態更健康高效的持續發展，下一業態或將是租賃住房。上海將建立項目儲備庫，鼓勵國企參與。有助于盤活上海市基礎設施存量資產，可提升資產流動性，有助于凝聚社會資源襄助開發與運營，為投資者提供投資與參與商業地產運營的渠道與工具，進一步推動創新上海市基礎設施領域投融資機制。◆ 房管局要求2020 年底前簽訂土地出讓合同的新建租賃住房項目原則上須在2021年內開工。據統計，上海2020 年前出讓租賃用地共 115 幅，目前已開工占比約70%，政策壓力下，下半年或有大批租賃用地集中開工。
◆ 臨港新片區發布了保障性住房三年行動計劃（2021-2023），提出近三年內計劃新增建設各類型保障性住房不低于62700套，供應各類型保障性住房不低于33500套。其中，通過配建和轉換等方式籌集公共租賃房約7500套，公共租賃房約1100套。計劃新增建設自持租賃房約20000套，新增供應自持租賃房約1300套。在單位宿舍型租賃房(藍領公寓)方面，計劃新增建設、改建單位宿舍型租賃房約4500套或床位約13500張，新增供應單位宿舍型租賃房約3100套或床位約9300張。計劃新增建設“先租后售”公租房約16000套，新增供應“先租后售”公租房約9150套。另外，提供靈活的、可租可售的共有產權保障性住房。根據新片區的發展要求，按照“供需對接、租購并舉、分類保障、住有宜居”的思路，形成多主體參與、多品種供應、多群體覆蓋、多舉措創新的有力保障及有序管理。隨著地方政府對發展保障性租賃住房細則標準的落地，保障性租賃住房無論在供應渠道還是供應主體上都將更加多元。
◆ 上海市公積金管理中心發布“本市住房公積金提高無房租賃月提取限額，積極支持租賃市場發展”通知，將加大住房公積金對繳存職工租房支持力度，無論是保障性還是市場化租賃住房，在承租人繳付租金時，均可提取住房公積金。市場性租賃住房“限額提取”自今年8月6日起，每戶家庭最高月提取限額從原來的2000元提高至2500元，加大住房公積金助推租賃市場發展。◆ 臨港新片區“十四五”規劃提出，完善租購并舉的住房體系，注重職住平衡，加大住房供應力度；到2025年，累計新增規劃住房建筑總量約1600萬平方米，累計新增各類住房約20萬套。加快先租后售公租房、公共租賃住房、共有產權房、征收安置住房“四位一體”住房保障體系建設。規范長租房發展，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利；探索利用集體建設用地建設租賃住房，重視產業園區配建租賃住房。

華為

華為青浦研發中心項目位于青浦區金澤鎮，建設集企業辦公、研發中試、技術孵化、生產服務和配套居住為一體的復合型產業社區，將于6月全面動工，計劃三年內建成。

該項目將分為兩個區塊：一是華為研發中心，主要用于科研、辦公及配套設施，預計將導入3萬名科技研發人才。二是華為人才公寓，位于朱家角鎮復興路以西，將用于解決華為員工的住房問題。預新建19棟7-9層中高層住宅，2棟3-5層配套公建及其他6棟市政配套用房、門衛，1個獨立地下車庫。小區總戶數882戶，戶型配比分為60、74、84、94、104、125㎡六個面積段。目前已有多個大廠將其地塊多將作為企業員工宿舍，建成后可能對外尋求合作。

小米

小米斥資7億元成立的公寓管理公司，其實就是小米員工的公寓，之所以成立公寓管理公司，主要是為了減輕小米員工的租房難、租房遠和租房貴的壓力，從而增強員工幸福感的一個舉措。小米斥資7億元打造員工公寓，不僅看出小米對于員工的關懷力度，還有背后想要進軍住房租賃的決心。

大華

大華享寓@朗香瑧園上大路社區即將開業，項目位于寶山區上大路65弄，屬于朗香瑧園自持部分。大華享寓以自持房源為業務核心，旗下多個社區項目將陸續開業。

中駿

浦東新區三林鎮楊思社區Z000602單元11-04地塊交易成功，由中駿集團以5.68億元競得，該地塊為商業用地，占地面積22948㎡，容積率1.5，據悉將由方隅公寓打造純租賃高端公寓。

保利

保利公寓N+品牌旗下布局中高端市場的全新產品線NPUB首店——杭州保利NPUB錢江新城聯合社區，將在6月底開業。項目為杭州保利濱江上品自持部分，位于上城區銀鼓路與甬江路交叉口，有陽光一居室（40㎡）、陽光舒適兩居室（78㎡）和現代輕奢兩居室（78㎡）3種戶型，租金5300元/月起，NPUB是保利旗下首個中高端產品。

萬科 ◆ 萬科宣布將近年來開展的非開發業務納入跟投范圍。萬科形成了8個BU（業務單元）組成的新業務矩陣：括印力BU、物流 BU、長租公寓BU、海外 BU、酒店與度假BU、梅沙教育BU 及食品 BU。目前萬科的長租公寓業務收入占比較低，短期內，長租公寓的跟投機制不會對少數股東權益造成太大影響。◆ 萬科15億元公開發行住房租賃專項公司債券利率下調為2.8%，即本期債券在存續期前3年票面利率為4.05%，在本期債券存續期的第3年末，發行人選擇調整存續期后2年的票面利率為2.80%。◆ 與上海簽署戰略合作框架協，在城市更新、住房租賃等多方面深入合作。根據協議，雙方將抓住上海深化建設“五個中心”、發展“五型經濟”和建設“五個新城”的契機，在“未來城市”旗艦項目建設、“物業城市”綜合治理創新實踐、城市有機更新、住房租賃行業發展、建筑科技應用等方面深入合作，實現互利共贏。這是萬科繼6月初參與上海城市更新基金之后的又一大動作。◆ 發布2021年半年度報告，萬科旗下青年公寓品牌“泊寓”，截至6月底，泊寓保持了國內集中式公寓規模全國第一，已布局33個城市，開業14.8萬間，已開業項目整體出租率達95%。上半年，泊寓實現營業收入13.2億元，同比增長25.6%，新開業房間6000間。泊寓已為多個城市提供超過3萬間人才房；同時，泊寓的萬村業務目前已開業6.4萬間，租金水平較普通城市泊寓低近四成，整體出租率為95%；泊寓也為企業提供一站式服務，已累計為166家知名企業、近3.5萬名員工提供租賃住所，所服務企業覆蓋金融、科技、制造、建筑等行業。客群定位新進入城市的年輕人，多途徑提供多元化房源。
金地

金地(集團)股份有限公司2021年公開發行住房租賃專項公司債券獲上交所受理，該債券擬發行金額50億元。

魔方公寓

上海華誼集團聯合魔方共同推出的國企存量“非改居”項目——誼·魔方公寓上海吳涇華師大店于7月6日宣布正式開業，該項目也是閔行首批“非改居”項目之一。雙方通過出資共同成立了合資公司——上海誼魔方公寓管理有限公司，雙方各持股50%，共同投資裝修了這一項目。

項目總面積10598.46平方米，改造前該項目土地性質為工業/宿舍用途，該項目由5幢獨棟物業構成，原本的鍋爐房則改造為一個有近300平方米的公共區域，原本的兩棟宿舍樓，一棟食堂以及一棟浴室全部改造為房間，改造后總房量323間。通過完善多樣化住房供給體系，為周邊產業園區打造優質居住配套及多元化服務。近幾年，魔方主要通過盤活存量資產快速發展，已聯合多地政府、國企打造了上百個住房租賃合作項目。相較于其他項目，誼·魔方公寓是在明確“非改居”政策下，魔方第一個通過房管局審批的項目，這對魔方后續的非改居項目具備一定的指導意義。對于有大力投入集中式公寓來說，加強政府合作，盤活存量資產，將會迎來良好發展契機。

貝殼找房

與圣都家裝達成協議，將收購圣都家居裝飾有限公司100%的股權。圣都家居裝飾有限公司始創于2002年，主營業務為整裝模式的家庭裝修服務，目前業務已覆蓋全國7省/直轄市。該交易預計將于2022年上半年全部交割完成。在此之前，貝殼找房以交易服務的數字化建設為杠桿，進而推進居住服務產業數字化、智能化，目前已為3億中國家庭提供包括二手房、新房、租賃、裝修等居住服務。隨著“住房不炒”政策持續推進，對于貝殼找房來說，需要調整自身業務模式，通過多元化的發展道路使企業可持續發展。通過順著產業鏈的上下游進行擴張，進一步的提升自己的利潤發展的能力，未來或將會有更多的企業會沿著產業上下游進一步提升自己的業務邏輯。

新黃浦

7月14日，新黃浦租賃業務官微筑夢城租賃公寓消息，筑夢城·梅隴國際社區即將全面結構封頂，同時,樣板間裝修已全部完成，正在細節層面進—步優化調整中。據悉，新黃浦筑夢城·梅隴國際社區樣板間將開放四種戶型：A戶型(Studio)、B戶型(Studio)、C戶型(一室一廳)、E戶型(二室二廳)，展示“酷雅時尚”、“伊蓮娜ins”、“北歐牧風”三種不同的設計風格。今年上海多個租賃用地及大社區項目建設完成，上半年已有4 個大社區項目入市，市場認可度較高。

路勁·雋寓

上海嘉定區安亭鎮在軌交11號線站點邊推出了798套高品質人才公寓，該項目整體建筑面積近3萬平方米，占地約45畝，一共有3棟樓，還有340個地下停車位，戶型有25平方米一室戶，37平方米一室戶，45平方米一室戶，64平方米兩居室等6種。客群主要面向18-48歲人群，優先考慮具有全日制大學?？埔陨蠈W歷，或者在嘉定區事業單位，行政機關，大型企業工作的青年人才，租金1600-3500元/月。

樂乎

8月的10天內，已新開業超600間，共3家新店，其中杭州一家，北京兩家。2021年半年度數據，目前樂乎是北京房量及門店數量最多的集中式公寓運營服務企業，北京共17483間，81家門店，全國已超過60000間管理房源。樂乎公寓集團已由集中式白領公寓運營服務企業，逐步擴大業務版圖至分散式業務“樂乎大家”、企業服務公寓“樂乎起程”、招租團隊“樂乎滿客”多產品線全品類運營服務專家，并于今年初探高端服務公寓市場，位于北京西二環金融街的“真武社區”近期也將正式開業，為其高端產品線“芷岸”正式開啟征程。

綠地香港

新進長租公寓領域，目標5年內10萬間。菁舍在產品定位上細分為高端產品和中低端產品，定位上主要集中于一線城市和新一線城市。在一線城市，菁舍計劃在上海、廣州、深圳、北京每個城市布局1.5萬-2萬間，共計6萬-8萬間。在新一線城市，菁舍主要布局杭州、南京、蘇州等，每個城市2000-4000間，計劃布局2萬-4萬間。房企系長租公寓企業把握機遇，加速布局住房租賃市場。

龍湖

冠寓中期收入約7.39億元出租率85.3%報告期內，投資業務收入33.6億元，同比增長30.4%。其中租賃住房收入占比21.8%，商場業務收入占比77.4%。截至報告期末，龍湖冠寓已開業7.9萬間，整體出租率85.3%，其中開業超6個月項目出租率為88.6%。一向追求穩健的龍湖在2021年上半年依舊保持著出色的業績。